注：本文首发于《法律与生活》 2023年第4月第760期
近年以来，房价大幅上涨，引发一些出卖人决意对价格上涨前签订的房屋买卖合同违约，将同一套房子高价卖给他人，由此引发纠纷。在这些一房二卖的纠纷中，有些高价买房人不清楚房屋已售给他人的事实，在已支付房款并办理了房屋所有权登记的情况下，这属于房屋买卖中的善意取得房屋所有权。原购房人只能通过向出卖人追究违约责任来维护自己的合法权益。但也有部分出卖人与他人恶意串通，将房屋二次卖给他人，转移房屋所有权，造成他人善意取得房屋的假象，并通过摆烂向原购房人施加压力。如何查明是“善意取得”还是“恶意串通”？在司法实践中是个难题。本文以一则案例，来分析如何认定一房二卖中的“善意取得”与“恶意串通”。
01 案情介绍
2017年9月，购房人张珍与李育签订《房屋买卖合同》，约定李育将其拆迁安置房屋（含车库），卖给张珍，房价50万元，合同签订之日给付30万元，交付房屋之日给付12万元，产权过户之日给付8万元，该房屋应支付的公共维修基金、燃气费等由张珍承担。
2017年10月，李育拿到案涉房屋钥匙后，即将钥匙交付给张珍。此时，张珍已支付购房款42万元、另支付该房屋的公共维修基金、装潢保证金、燃气费及物业管理费等费用并将相关票据从李育处取走。张珍取得案涉房屋、车库后，将房屋出租给朱历居住使用。此后，房价便一路上扬。
2020年8月开始，案涉小区可以办理不动产所有权登记。李育提出要求增加房款才同意过户。双方虽经镇政府司法所多次调解，但无法达成一致。
2020年11月，李育将上述房屋以89万元的价格卖给从事房屋中介的王呈。王呈称李育告诉他房屋钥匙在租房人手中，未进入案涉房屋实地看房，但看了同单元楼上楼下户型相似的房屋便决定购买。过户当天，王呈从银行取现金89万元，和李育前往不动产登记中心签订《房地产转让合同》，并办理房屋所有权转移登记，房屋、车库所有权由李育变更登记至王呈名下。登记完成后，在王呈车内，王呈将89万元现金清点交付李育。交易过程中，王呈安排他人将其与李育在登记大厅签订合同以及在车内交付89万元现金的过程录像。
王呈取得房屋的产权证书后，要求房屋承租人朱历搬离，并与张珍发生冲突。后由司法所和派出所调解，张珍向李育提出赔偿损失，但李育称房款已用于还债，无力赔偿，调解无果。张珍只得向法院起诉，请求确认李育与王呈订立的房屋买卖合同无效，并判令王呈将房屋直接过户至张珍名下。
庭审过程中，张珍认为王呈与李育存在恶意串通，损害原购房人的利益，而王呈则以善意取得为由进行抗辩。
02 裁判结果
一审判决确认李育与王呈订立的《房地产转让合同》无效，判令王呈于判决生效之日起十日内将所涉房屋、车库变更登记至张珍名下。
一审判决后，各方当事人均未上诉。
03 法院认为
法律规定的“善意取得”要求受让人必须同时满足三个要件：1.受让该不动产或者动产时是善意；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付。本案中，虽然王呈的购房总价略低于同类地区同时期的房产交易均价，但考虑到李育急于卖房全额得款的心态，89万元的成交价未明显超出合理范围，现该房屋买卖已完成不动产权利变更登记，符合“善意取得”的第二、第三个要件。关于王呈受让房屋是否“善意”，法院将王呈在房屋交易中的行为对照通常房屋买卖中的一般情理、交易习惯等因素加以考量，认为王呈在房屋交易过程中缺乏“善意”所要求的对标的房屋进行全面、谨慎、细致了解的过程，因此王呈购买案涉房屋非“善意”。理由如下：1，王呈交易前后并未对案涉房屋进行现场查看，明显异于通常房屋买卖中普通大众的购房行为；2，案涉房屋出售时存在租赁使用情形，但王呈并未在购买前向承租人核实房屋权属，不排除其存在回避知晓房屋其他权利人之故意；3，王呈对自己与李育整个交易签字和付款过程进行摄像，该行为超出一般房屋买卖购房者的谨慎程度，存在为今后其他权利人主张房屋权属事先预备对抗证据的可能性；4，卖房人负有向购房人交付无权利瑕疵房屋的合同义务，但王呈购房后未要求李育交付案涉房屋，且在收房发生纠纷后仍未向李育主张权利，而是与李育共同对抗原购房人张珍和承租人朱历等房屋实际权利人，明显与常理不符。
综上，本院认定王呈与李育签订房屋买卖合同并完成房屋、车库的不动产权利变更登记不构成对房屋、车库的“善意取得”，支持张珍请求确认合同无效的诉讼请求，并判令王呈应协助配合将上述房屋、车库变更登记至张珍名下。
04 本案的意义
民法典第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。但如何证明存在“恶意串通”的事实，在审判实践中，是个难点。原购房人要以此主张无效，常常会在举证方面遇到困难，尤其是无法取得相关的直接证据，此时“善”与“恶”的判断便成了司法实践中一大难题。对此，最高人民法院主编的《民法典总则编理解与适用》第776页写道“我们认为，这类案件主要还是应该通过当事人实施的行为本身来认定该行为是恶意串通所为，其判断标准就是社会一般观念。”
“一房二卖”案例并不鲜见，认定恶意串通的，几乎全都是第二位买主向原房屋所有人银行转账后，再由原房屋所有人转给第三人，由第三人再转给第二位买主，造成第二位买主支付房款，善意取得的假象，这类案例认定恶意串通，还是比较容易的。但本案中，王呈通过现金交付，并通过录像向法庭证明。虽让人觉得反常，但要否认支付房款的事实，也是不易。
恶意串通行为人通常不会在审判中“自认其罪”，相反会有意设计并留下证据证明自己的行为。王呈本身从事房产中介，对于89万元大额支付，没有采用银行转账的方式（看似不够谨慎，实则为规避银行转账所带来的资金流动痕迹可查），选择现金交易并录像（看似又过于谨慎），不符合常理，有为原购房人主张房屋权利事先预备对抗证据的可能性。如果认定王呈善意取得案涉房屋，等于法院为这种反常的现金交付作了背书，那将会诱发巨大的道德风险。可能引发更多的人采用王呈对现金交付录像的办法来从事房产交易，达到侵犯房产原购买人权益，悔约的目的。
房价短时间内升值过快而引发此类纠纷绝非个别，想违约的卖房者也大有人在。甚至一些房产中介看到有利可图，教唆一些正纠结于是否违约的售房者决定采用此方法虚假买卖而无法查清，引发更多的纠纷和不公，使得诚信这一社会主义核心价值观难以落实。
本案中法院对“对现金交付录像”产生合理怀疑，进而否定这种交易方式，堵住了试图以现金交易方式一房二卖，转移房产这条路，也体现了在交易过程中应遵守诚信这一社会主义核心价值观的导向作用。
来源：大成南通办公室
注：本文首发于《法律与生活》 2023年第4月第760期
近年以来，房价大幅上涨，引发一些出卖人决意对价格上涨前签订的房屋买卖合同违约，将同一套房子高价卖给他人，由此引发纠纷。在这些一房二卖的纠纷中，有些高价买房人不清楚房屋已售给他人的事实，在已支付房款并办理了房屋所有权登记的情况下，这属于房屋买卖中的善意取得房屋所有权。原购房人只能通过向出卖人追究违约责任来维护自己的合法权益。但也有部分出卖人与他人恶意串通，将房屋二次卖给他人，转移房屋所有权，造成他人善意取得房屋的假象，并通过摆烂向原购房人施加压力。如何查明是“善意取得”还是“恶意串通”？在司法实践中是个难题。本文以一则案例，来分析如何认定一房二卖中的“善意取得”与“恶意串通”。
01 案情介绍
2017年9月，购房人张珍与李育签订《房屋买卖合同》，约定李育将其拆迁安置房屋（含车库），卖给张珍，房价50万元，合同签订之日给付30万元，交付房屋之日给付12万元，产权过户之日给付8万元，该房屋应支付的公共维修基金、燃气费等由张珍承担。
2017年10月，李育拿到案涉房屋钥匙后，即将钥匙交付给张珍。此时，张珍已支付购房款42万元、另支付该房屋的公共维修基金、装潢保证金、燃气费及物业管理费等费用并将相关票据从李育处取走。张珍取得案涉房屋、车库后，将房屋出租给朱历居住使用。此后，房价便一路上扬。
2020年8月开始，案涉小区可以办理不动产所有权登记。李育提出要求增加房款才同意过户。双方虽经镇政府司法所多次调解，但无法达成一致。
2020年11月，李育将上述房屋以89万元的价格卖给从事房屋中介的王呈。王呈称李育告诉他房屋钥匙在租房人手中，未进入案涉房屋实地看房，但看了同单元楼上楼下户型相似的房屋便决定购买。过户当天，王呈从银行取现金89万元，和李育前往不动产登记中心签订《房地产转让合同》，并办理房屋所有权转移登记，房屋、车库所有权由李育变更登记至王呈名下。登记完成后，在王呈车内，王呈将89万元现金清点交付李育。交易过程中，王呈安排他人将其与李育在登记大厅签订合同以及在车内交付89万元现金的过程录像。
王呈取得房屋的产权证书后，要求房屋承租人朱历搬离，并与张珍发生冲突。后由司法所和派出所调解，张珍向李育提出赔偿损失，但李育称房款已用于还债，无力赔偿，调解无果。张珍只得向法院起诉，请求确认李育与王呈订立的房屋买卖合同无效，并判令王呈将房屋直接过户至张珍名下。
庭审过程中，张珍认为王呈与李育存在恶意串通，损害原购房人的利益，而王呈则以善意取得为由进行抗辩。
02 裁判结果
一审判决确认李育与王呈订立的《房地产转让合同》无效，判令王呈于判决生效之日起十日内将所涉房屋、车库变更登记至张珍名下。
一审判决后，各方当事人均未上诉。
03 法院认为
法律规定的“善意取得”要求受让人必须同时满足三个要件：1.受让该不动产或者动产时是善意；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付。本案中，虽然王呈的购房总价略低于同类地区同时期的房产交易均价，但考虑到李育急于卖房全额得款的心态，89万元的成交价未明显超出合理范围，现该房屋买卖已完成不动产权利变更登记，符合“善意取得”的第二、第三个要件。关于王呈受让房屋是否“善意”，法院将王呈在房屋交易中的行为对照通常房屋买卖中的一般情理、交易习惯等因素加以考量，认为王呈在房屋交易过程中缺乏“善意”所要求的对标的房屋进行全面、谨慎、细致了解的过程，因此王呈购买案涉房屋非“善意”。理由如下：1，王呈交易前后并未对案涉房屋进行现场查看，明显异于通常房屋买卖中普通大众的购房行为；2，案涉房屋出售时存在租赁使用情形，但王呈并未在购买前向承租人核实房屋权属，不排除其存在回避知晓房屋其他权利人之故意；3，王呈对自己与李育整个交易签字和付款过程进行摄像，该行为超出一般房屋买卖购房者的谨慎程度，存在为今后其他权利人主张房屋权属事先预备对抗证据的可能性；4，卖房人负有向购房人交付无权利瑕疵房屋的合同义务，但王呈购房后未要求李育交付案涉房屋，且在收房发生纠纷后仍未向李育主张权利，而是与李育共同对抗原购房人张珍和承租人朱历等房屋实际权利人，明显与常理不符。
综上，本院认定王呈与李育签订房屋买卖合同并完成房屋、车库的不动产权利变更登记不构成对房屋、车库的“善意取得”，支持张珍请求确认合同无效的诉讼请求，并判令王呈应协助配合将上述房屋、车库变更登记至张珍名下。
04 本案的意义
民法典第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。但如何证明存在“恶意串通”的事实，在审判实践中，是个难点。原购房人要以此主张无效，常常会在举证方面遇到困难，尤其是无法取得相关的直接证据，此时“善”与“恶”的判断便成了司法实践中一大难题。对此，最高人民法院主编的《民法典总则编理解与适用》第776页写道“我们认为，这类案件主要还是应该通过当事人实施的行为本身来认定该行为是恶意串通所为，其判断标准就是社会一般观念。”
“一房二卖”案例并不鲜见，认定恶意串通的，几乎全都是第二位买主向原房屋所有人银行转账后，再由原房屋所有人转给第三人，由第三人再转给第二位买主，造成第二位买主支付房款，善意取得的假象，这类案例认定恶意串通，还是比较容易的。但本案中，王呈通过现金交付，并通过录像向法庭证明。虽让人觉得反常，但要否认支付房款的事实，也是不易。
恶意串通行为人通常不会在审判中“自认其罪”，相反会有意设计并留下证据证明自己的行为。王呈本身从事房产中介，对于89万元大额支付，没有采用银行转账的方式（看似不够谨慎，实则为规避银行转账所带来的资金流动痕迹可查），选择现金交易并录像（看似又过于谨慎），不符合常理，有为原购房人主张房屋权利事先预备对抗证据的可能性。如果认定王呈善意取得案涉房屋，等于法院为这种反常的现金交付作了背书，那将会诱发巨大的道德风险。可能引发更多的人采用王呈对现金交付录像的办法来从事房产交易，达到侵犯房产原购买人权益，悔约的目的。
房价短时间内升值过快而引发此类纠纷绝非个别，想违约的卖房者也大有人在。甚至一些房产中介看到有利可图，教唆一些正纠结于是否违约的售房者决定采用此方法虚假买卖而无法查清，引发更多的纠纷和不公，使得诚信这一社会主义核心价值观难以落实。
本案中法院对“对现金交付录像”产生合理怀疑，进而否定这种交易方式，堵住了试图以现金交易方式一房二卖，转移房产这条路，也体现了在交易过程中应遵守诚信这一社会主义核心价值观的导向作用。
来源：大成南通办公室