主题：为何房地产调控基本无用——房调政策的“十宗罪”

从这几年中国房价的实际运行来看，不难发现，虽然调控不断，可是这些调控基本上没有达到预期目的。苦逼的国人不禁要问，这些调控政策为何没用呢？它们究竟错在了哪里？

经济学的基本道理告诉我们，一项商品的价格是由供求情况决定的，如果求大于供，则价格上涨；如果供大于求，则价格下跌。房价连年调控，为何并未使其下降呢？根本就在于，已出台的调控措施，没有把握住房市的供求关系。

“罪”一：未严控货币供应量。就货币政策来说，虽然也有上调存款准备金率、利率和收紧房贷等举措，却未严控货币发行量，致使中国的货币增长率和供应量在世界上都是位列前茅的，如中国的M2/GDP就远高于大多数国家。如此巨大的货币供应，能不导致一般物价水平和资产价格的上涨？在通货膨胀之下，买房就必然成为人们保持货币价值的一种理性选择。

“罪”二：未改变对土地财政的依赖。虽然现有的调控措施涉及到了土地问题，却未改变土地总体上供给趋紧的状况。在财政约束下，地方政府不得不约束土地供应，抬高土地价格，以换取更高的土地出让收入。即便地方政府愿意多供地，但在“18亿亩”红线面前，也无能为力。而导致土地财政的，是中央和地方在财权和事权分配上的不匹配，这种不匹配绝非房调政策能改变。

“罪”三：未改变土地的预期价值。在“红线”划定、货币超发和农民缺乏实质土地产权的约束下，人们会预期土地供应将越来越少，土地因稀缺而具有越来越高的价值。因此，“争地”和“捂地”就成为一种必然选择。出台的房调措施中，虽然也有打击开发商“捂地”的条规，但相比“捂地”所带来的巨额收益来说，这种惩罚就如在王八壳上刻字--不痛不痒。

“罪”四：未加快提高居民收入。就中国房价的格局来说，许多中低收入者感受房价过高的一个原因就在于其收入太低。如果其收入增幅能超过房价增幅，则衡量房市泡沫重要指标之一的房价收入比就会大幅下降。然而，让国人尤其是中低收入者悲催的是，他们的收入增幅不仅跑输了GDP增长率，更是远低于房价增长率。而所谓的房调，与加快提高居民收入可谓是风牛马不相及。

“罪”五：未改变收入分配差距。在我们的研究中，得到的一个重要结论就是，“城镇居民的可支配收入增加对房价上涨的影响并不大，而代表收入不平等的基尼系数每上升1个百分点，住宅价格则上涨1.356个百分点”。在严重的收入分配不公之下，首付50%、限购等政策对那些手握巨款的“房叔”、“房婶”、“房媳”们和拥有多个户口或身份证的官员来说，毫无作用。就中国的现实来说，现有的房调政策与缩小收入分配差距基本不相干，并且，人们苦苦期盼的收入分配改革却像中国会议中的领导一样--迟迟不肯现身！

“罪”六：未改变高额的房产税费。除了占总房价30%左右的土地成本外，多如牛毛的各种房产税费则占了总房价的40%左右。如此高的税费怎能不导致房价高企？但即便我们拿出超级放大镜，也找不出现有的房调政策中，有哪一条是降低税费的！你说，这怎能不“坑爹”？

“罪”七：未拓宽人们的投资渠道。由于金融的垄断、实体经济的萎靡、投资机会的缺乏、股市的恶意圈钱和连年不振，在中国，普通民众很难寻找到比买房更好的投资渠道。为避免高通胀下的货币贬值，像笔者一样的诸多民众不得不把仅有的一点余钱投资到房地产中。然而，不幸的是，迄今为止，苦逼的小民们还未发现房调政策中有拓宽人们投资渠道的条文。

“罪”八：未搞好政府与市场的分工。“凯撒的归凯撒，上帝的归上帝”，在房地产领域，政府该管好的是保障性住房的建设与分配，保证好低收入阶层的住房供应，而不应该一味地针对商品房。商品房价格应该主要由市场调控，政府只能间接引导商品房价格，公共住房才是政府关注的重点。否则，政府的调控就有越俎代庖的嫌疑。然而，现实是，一方面，保障性住房欠账接近10年，而且，即便现在想还账，可在分配中存在大量的腐败；二是已出台的房调举措中，市场的手段少，行政的手段多。

“罪”九：未避免政策间的相互矛盾和抵冲。现有的调控手段混杂多变，有的叠加共振，有的对冲抵消。按照经济学的普通常识而言，要抑制房价过快上涨，一方面应该增加商品房的供给，另一方面则是要减少需求。然而，我们看到，紧缩土地供给和压缩对开发商的信贷等举措，在开发商拥有大量自有资金的时候，不仅不会使开发商面临资金链断裂的威胁，从而通过降价来挺过难关，反而会导致开发商选择暂时不投资商品房开发，这样，商品房的供给必然减少。此时，如果商品房的需求不变，在供给减少的情况下，房价只会上涨而非下降。