主题：黄祖斌:房地产业不应是支柱产业
- 发表于2007-01-05
就目前中国的形式来看，房地产业更应当退出支柱产业的地位，原因如下：
1、中国近几年的发展，过于依靠出口与投资来拉动，而消费增长明显不足。出口增长太快，顺差必然大幅增加，自然一些外国鸟人就要不断念经，说中国这个不好那个不好，不说本国的成本高，反说中国人让他们国家的工人老爷失业；而投资在中国，其实有太多的盲目，不少都是面子工程，形象工程，政绩工程，钢铁也好、汽车也好、VCD也好，一轰而上，于是产能过剩。搞不懂怎么那么多人鼠目寸光。前两年缺电，于是向国家发改委要求审批上马的发电项目产能，超过了建国以来兴建的发电能力的总和。这种发展是不太健康的，消费应当在拉动经济增长中发挥更重要的作用。但是因为高房价，大大打压了中国人消费的积极性，不得不省钱好买房。大量的储蓄涌入银行，逼得银行发放贷款，发放贷款更推动盲目投资，并且贷款发多了，必然审查不严，于是坏账自然产生。四大国有银行有多少次让国家财政为不良资产买单？
２、中国农村人口仍占大多数，中国的发展必须实现城市化，可是目前中国农民收入低，房价高，高房价严重阻碍了中国的城市化。
３、中国要在世界上占有优势，必须要建立起优势产业，而中国最近几年房地产业快速发展，利润率如此之高，资金的逐利性决定了不少企业家把资金和精力投入这个产业，而减少了有利于中国建立核心竞争力的产业的投入。这是非常危险的。
４、目前中国的房产业已经发展偏快。最近中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海援引资料称，截至今年上半年，北京仍有8000万平方米土地握在开发商手中，没有实施建设。设定70%可用于住宅用地，按照容积率3保守计算，可以开发住宅面积1.68亿平方米，约合建筑面积为90平方米的住宅187万套。那么，仅开发商手中囤积的土地，就需要北京常住人口中每三四户中的一户去买房才能售出。按照北京市政府统计公报公布的日售600套的速度，到2015年1月才能把这些房子卖光。截至2005年底，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的东京只有15.8平方米。还能怎么发展？难道中国城镇人均居住面积要达到１００平方米？
5、高房价对其他产业意味着高成本，阻碍了其他产业的发展。特别是生产企业，要建厂房，目前的技术还不能让厂房飘浮在空气中，土地价格的飞涨，大大提高了企业的生产成本。房价的上涨，也拉高了生活成本，间接提高了生产成本。
如果有些地方官员看到我的这些谬论，可能反问：不发展房地产业，我们地方怎么发展？中国各地方的发展似乎非常难，缺这个缺那个，其实世界上的富国，发展好的地方，基本上都不是物质条件比较好的地方（日本、新加坡、瑞士，自然条件都不好。），软件远比硬件有优势。如果一个地方，不管是县还是市，投资者的权益能得到很好的保护，没有人来收保护费，索要贿赂，故意刁难，环境整洁，行政机关办事迅速、高效、廉洁，任何违法行为都得到追究，任何侵犯企业权利的事都能被及时制止或处罚，特别是法院的判决公正，全中国无数的资金都会投资到这个地方来。就是上海，企业平均也要每年化６０天和政府打交道，如果有的地方，企业只要化３０天时间，地价，人力成本都比上海贵，投资者为什么不去这些地方投资呢？有投资，税收、就业都有了保障，还有必要发展房地产业吗？当然这种地方是很难出现的，一方面不少地方官员并没有这个智慧，其次，这是见效比较慢的，而且没有明显的政绩。等有了效果，地方官员要换届了，自己栽花，别人收果实，现在有多少人愿意当这种 傻瓜？
1、中国近几年的发展，过于依靠出口与投资来拉动，而消费增长明显不足。出口增长太快，顺差必然大幅增加，自然一些外国鸟人就要不断念经，说中国这个不好那个不好，不说本国的成本高，反说中国人让他们国家的工人老爷失业；而投资在中国，其实有太多的盲目，不少都是面子工程，形象工程，政绩工程，钢铁也好、汽车也好、VCD也好，一轰而上，于是产能过剩。搞不懂怎么那么多人鼠目寸光。前两年缺电，于是向国家发改委要求审批上马的发电项目产能，超过了建国以来兴建的发电能力的总和。这种发展是不太健康的，消费应当在拉动经济增长中发挥更重要的作用。但是因为高房价，大大打压了中国人消费的积极性，不得不省钱好买房。大量的储蓄涌入银行，逼得银行发放贷款，发放贷款更推动盲目投资，并且贷款发多了，必然审查不严，于是坏账自然产生。四大国有银行有多少次让国家财政为不良资产买单？
２、中国农村人口仍占大多数，中国的发展必须实现城市化，可是目前中国农民收入低，房价高，高房价严重阻碍了中国的城市化。
３、中国要在世界上占有优势，必须要建立起优势产业，而中国最近几年房地产业快速发展，利润率如此之高，资金的逐利性决定了不少企业家把资金和精力投入这个产业，而减少了有利于中国建立核心竞争力的产业的投入。这是非常危险的。
４、目前中国的房产业已经发展偏快。最近中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海援引资料称，截至今年上半年，北京仍有8000万平方米土地握在开发商手中，没有实施建设。设定70%可用于住宅用地，按照容积率3保守计算，可以开发住宅面积1.68亿平方米，约合建筑面积为90平方米的住宅187万套。那么，仅开发商手中囤积的土地，就需要北京常住人口中每三四户中的一户去买房才能售出。按照北京市政府统计公报公布的日售600套的速度，到2015年1月才能把这些房子卖光。截至2005年底，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的东京只有15.8平方米。还能怎么发展？难道中国城镇人均居住面积要达到１００平方米？
5、高房价对其他产业意味着高成本，阻碍了其他产业的发展。特别是生产企业，要建厂房，目前的技术还不能让厂房飘浮在空气中，土地价格的飞涨，大大提高了企业的生产成本。房价的上涨，也拉高了生活成本，间接提高了生产成本。
如果有些地方官员看到我的这些谬论，可能反问：不发展房地产业，我们地方怎么发展？中国各地方的发展似乎非常难，缺这个缺那个，其实世界上的富国，发展好的地方，基本上都不是物质条件比较好的地方（日本、新加坡、瑞士，自然条件都不好。），软件远比硬件有优势。如果一个地方，不管是县还是市，投资者的权益能得到很好的保护，没有人来收保护费，索要贿赂，故意刁难，环境整洁，行政机关办事迅速、高效、廉洁，任何违法行为都得到追究，任何侵犯企业权利的事都能被及时制止或处罚，特别是法院的判决公正，全中国无数的资金都会投资到这个地方来。就是上海，企业平均也要每年化６０天和政府打交道，如果有的地方，企业只要化３０天时间，地价，人力成本都比上海贵，投资者为什么不去这些地方投资呢？有投资，税收、就业都有了保障，还有必要发展房地产业吗？当然这种地方是很难出现的，一方面不少地方官员并没有这个智慧，其次，这是见效比较慢的，而且没有明显的政绩。等有了效果，地方官员要换届了，自己栽花，别人收果实，现在有多少人愿意当这种 傻瓜？
房子的根本用途是什么？是遮风挡雨，同时也有安全防范的作用，具体用途是居住和生产经营场所。所以房屋的建造一定要有人的需求。房屋是不动产，是不能移动的，所以如果在深圳看到故宫，最好掐自己脸皮或屁股一下，因为肯定是在做梦。一个地方房地产业的发展，应该是因为一个地方的经济繁荣，人往高处走，水往低处流，于是会吸引了一定数量寻找更好机会的的资金和人口的进入，资金会产生厂房、商铺的需求，人口会产生居住的需求，于是该地区房地产业理应发展，表现为房地产供应量的上升，价格的上涨。但要搞清楚，这是建立在原来吸引资金和人口的产业持续健康发展的基础之上的，否则房地产业就是无源之水，无本之木。基础产业不存在，房地产业根本无法发展，谁会去无人居住的沙漠去开发高层居民楼？基础产业是皮，房地产业是毛。皮之不存，毛将焉附？
所以一个地方可能出现了高科技产业带，这个因素可以不依靠其他条件的存在而带动该地区经济的发展，如美国的硅谷，中国的中关村；也可能一个地方发现了大量的自然资源，如中东的油田，中国的大庆，也足够使该地繁荣发展。但不可能一个地方靠房地产业发展起来，以此为基础，带动其他产业的发展，导致该地经济的腾飞。