主题：首付“涨价”买房者打起退堂鼓

案例：首付“涨价”，买方解约

3月28日，杨某与丁某通过某房屋中介公司签订了一份房屋买卖合同，以62万元的价格购买丁某一套80多平方米住房，双方约定，合同签订之日支付定金10000元，过户前先首付38万元，其他通过商业贷款。孰料，4月中旬，一系列房市调控措施出台，合肥各商业银行执行了新的房贷政策，其中，二套房首付不得低于50%，三套房首付比例也有了大幅提高。

此前，杨某已用公积金贷款购房2次，这套房属第三套房，因此，必须首付6成购房款才能在商业银行办理贷款手续，这样一来，首付比原先合同约定的多出了78000元，杨某一时无力筹集这笔钱，希望解除合同，并要求退回10000元的定金，但被丁某拒绝了。

杨某认为，因国家政策发生重大改变，致使自己无法筹集6成首付，属于不可归责于双方的不可抗力，双方均有权解除合同，近日，他一纸诉状将丁某告上了蜀山区人民法院，要求判令被告退还定金。据了解，这是该院受理的第一起因住房贷款政策调整后而发生的房屋买卖合同纠纷案件，目前该案正在进一步审理之中。

调查：违约屡现但未“井喷”

昨天下午，记者找到了为杨某、丁某“牵线搭桥”的这家房屋中介公司，一位张姓经理大倒苦水说，尽管调解了多次，但双方还是谈不拢，他们也无可奈何，最倒霉的是，他们辛苦了半天，连一分钱中介费也没拿到。张介绍说，楼市新政出台后，买方违约的现象屡见不鲜，算上这次，他所在的这个营业点已出现3例，“付不起首付款”是普遍的借口，至于定金，一般在5000元-10000元左右，因违约在先，有的客户干脆不要了。

随后，记者从“三和房产”、“蓝海不动产”等房屋中介公司了解到，与房贷调整前卖家频繁反价甚至违约相反，二手房市场近期出现了一些买家不要定金违约的情况，主要是买二套、三套房的客户。业内人士分析说，买家违约的原因一方面嫌首付太高，超过了支付能力，另一方面是不看好房价走势，有“现在买吃亏了”的心理。

与一线城市“违约潮”相比，合肥算是比较收敛。“辉达房产”淠河路店的一位张姓经理介绍说，由于北京、上海等城市房价较高，首付即使提高一成，也是一笔不小的数字，合肥相对好些，对一些买房者来说，“涨价”后的首付还是能够“消化”的，因此，违约现象并未出现“井喷”。

说法：不可抗力，或可免责

在国家政策调控的大背景下，这些违约是否成立呢？所交的定金到底还能不能拿回来？记者采访了一些法律界人士。

安徽徽天律师事务所的王明红律师表示，如果合同没有约定贷款不足或者银行贷款无法审批，购买方需自行补足差额的约定，房贷新政应属于不可抗力情形，对于不可抗力致使合同无法履行的，违约方可以依法免除或者减轻责任，定金应当退还。

“房产新政出台后，很多购房者心理出现了变化，认为房价可能有波动，因此有可能会以贷款政策变化为由要求解约，即使他还是具备支付能力。我个人认为，法院在处理这一类纠纷时候一定会进行个案分析，一般是不会支持这样的借机解约。”安徽世邦律师事务所彭华律师这样判断。

虽然说这样房价能得到一定程度的抑制，但是也让刚需人群的压力增加不少