主题：新房二手房各有 两者如何选择是个问题

新“国五条”关于对二手房交易征收20%个人所得税的规定出台之后，二手楼市蒙上了一层阴影。不少买家担心，二手房会更贵。不少准业主抢在细则落地江门之前交易。在这种政策背景下，20%的个人所得税很有可能被转嫁到购房者身上，一些购房者面对一手房和二手房开始犹豫，买一手房还是买二手房的话题再次热起来。

◎调查

过半首次置业者选择买二手房

买一手房还是二手房？这对许多首次置业者来说，是一个比较难以抉择的问题。不少首次置业者是刚刚参加工作几年的年轻人，手头上的积蓄十分有限，但又很需要房子居住，是不折不扣的刚需族。部分首次置业者选择经济的二手房作为跳板，等到有一定经济基础之后再将房子卖出转而选择新房；有些初次置业者则选择“一步到位”，向亲戚朋友借或让家里提供帮助，咬咬牙支付首付。

笔者在购房者中发起一个小范围调查，回收62份有效问卷。调查结果显示，超过一半的初次置业者选择购买二手房作为人生第一套房。价格是首次置业者作出选择的主要影响因素，生活配套完善也是二手房在购房者眼中的优点之一。

价格无疑是最吸引人的一点。参加工作4年的小梁打算这两年结婚，家里催着买房。权衡之下，小梁决定买一套二手房作为婚房。过去的几个月里，小梁在中介的陪同下看了位于育德社区、天龙社区和农林社区等城区的二手房，对比之下选择了育德社区一套95平方米的房子。房子只有11年的楼龄，小梁花了几万元重新装修了一下，从里面看起来像新房一样。小梁也去看过一手楼，但促使他决定选择二手楼的主要原因还是价格。小梁是一次性付清房款，他算了一笔账，这样下来总共花费不到40万元。“在北新区买套新房，首付就要20多万元，每个月还有很大的供房压力，现在我可算是一劳永逸。”小梁最近搬进了新家，小两口热热闹闹地举办了婚礼。

调查发现，选择二手房的首次置业者大多是25—30岁的年轻人，年收入在6万—10万元之间。由于参加工作时间较短，买一手房对他们而言过于吃力，且每个月还要负担沉重的供房压力，导致许多初次置业者选择二手房。相对而言，供二手房的压力将大大减轻。市民张先生认为，房子是拿来住的，一手和二手其实在居住功能上并没多大区别。

一手房也有不少吸引购房者的地方。新楼盘吸收了新的设计思想，从园林到室内的设计都体现出现代风格，给居住者带来很好的居住体验。现在开发的新楼盘一般都是小区管理，相对一些比较老旧的二手房来说，既安全，又干净舒适。随着城市的日益拥挤，找停车位是许多车主最头痛的问题之一。二手房由于是多年前的规划，提供的停车位置已远远落后现实需要，这让许多业主十分苦恼。刘先生在市区买了一套二手房，但楼下缺少停车位，每天他都要把车停到很远的地方再走路回家。新楼盘一般建设地下车库，会配备充足的车位。

一手房对购房者而言最大的吸引力还在于其巨大的，这是二手房难以比拟的。二手房经过社区的发展成熟，再加上折旧的影响，其实空间已经不大。一手楼往往处在比较偏远的地方，周边配套少，区位条件差。随着城市的发展，该区域的社区建设、基础设施建设会慢慢完善起来，一手楼的空间会更加大。

北京“新国五条”实施细则、购房人资格审核实行“认房又认贷”、二套房首付比例提至七成……在过去半个月中，楼市调控政策“组合拳”接连出台，在保护合理刚性需求的同时，针对投机行为的调控则层层加码。记者调查发现，虽然政策最终传导到市场尚需时日，不过，从近期新房与二手房市场最新变化看，楼市新政的影响已经初步显现。

政策

公积金政策全面收紧

4月7日，北京住房公积金管理委员会出台公积金贷款差别化政策。政策一方面对购房人的资格审核实行“认房又认贷”的认定标准，另一方面把二套房公积金贷款首付比例提升至70%。此外，新政还限定高收入职工的月还款额，规定人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

多家房地产研究机构分析认为，公积金政策逐渐收紧，在保证保护刚需自住的前提下，对带有目的的改善等需求可能会逐渐增加约束条件。不过，限定高收入职工的月还款额，却遭到强烈质疑。

有网友根据百度计算器算了一笔账：按北京统计局公布数据，2011年全市职工月平均工资4672元，按照公积金新政策规定，3倍后的月工资超过14016元的，其月还款额原则上不低于7008元。也就是说这14016元中，要扣除1512元公积金、1008元养老保险、252元医疗保险、25元失业保险以及989元个税，净收入为10230元，即便加上公积金账户里个人和单位缴纳的3024元，扣除7008元月供后，月收入仅剩6246元。鉴于目前二手房市场几乎冻结，购买期房的话，尚需等待两年。若租一居室，月租按3500元/月计算（上世纪80年代之前的城区老旧房），则每月仅余2746元，日均生活费不足百元。有业内人士调侃：“这样的‘高收入’活得是不是太惨了点？”“不是不支持政府调控，但现在这样一刀切的政策误伤太严重。”

目前北京在二手房贷款时商贷与公积金借款人的使用比例为6：4，即公积金贷款人群占40%以上，且多以改善型刚性需求人群为主。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，虽然部分合理的改善性购房需求被误伤，但是对首次置业人群仍维持最低三成首付，凸显了对首次置业人群的优惠保障。此外，对名下无房但有过贷款记录的购房人仍执行不低于60%的贷款首付比例，也缓解了部分改善性购房需求的首付压力。

新房新盘预售证审核从严

预售证的审核力度加大，发放的速度放缓，使得部分原定于3月入市的项目不得不推迟入市时间。据亚豪机构统计数据显示，本轮清明小长假期间（4月4日-4月6日）北京住宅市场仅有一个项目入市，预售许可面积2.7万平方米，供应套数相比去年清明减少59%。

记者获悉，除了城区的项目，通州、大兴等地一些刚需项目价格预期较高，未获建委批放商品房预售许可证，开盘遭到搁置。通州某项目二期原本打算4月初入市，开发商最初打算将价格上调至每平米2万，不过，由于该价格与该项目去年12月一期每平米1.6万的价格出现上涨，最终没有拿到预售证。

对于新房价格，“新国五条”北京细则中要求“严格商品房预售制度，对报价明显高于项目前期和周边在售项目价格且不接受知道的商品房项目，可暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案”。

业内表示，“新国五条”北京细则中，该政策对新房市场影响很大，一位房地产项目营销负责人表示，“新房的价格都要经过住建委审批通过后才能取得预售许可证。按照该细则，今后北京项目拿到预售许可证的可能性将相当渺茫，这对于新房价格将起到明显约束。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为，预计未来在预售许可证的发放环节，将加大对于价格的管控，涨幅过高的项目将不予发放预售许可证，细则出台将直接终结这一轮的价格上涨周期。

以后买房会注意了！